Ratgeber: Tapezieren alle drei Jahre?

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Wer Mieter einer Wohnung ist, wird sich auch mit dem Thema Schönheitsreparaturen und Vorrichten auseinandersetzen müssen. Schönheitsreparaturen beseitigen alle Mängel einer Wohnung, die durch das normale Abwohnen hervorgerufen werden. Dazu zählen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden, Heizkörper und Heizungsrohre sowie Innentüren, Fenster und Außentüren von Innen (BGH WM 1987, 306).

Ist etwas in der Wohnung beschädigt, muss der Mieter oder der Vermieter den Schaden beseitigen?

Diese Frage beantwortet der Mietvertrag und das Bürgerliche Gesetzbuch. Nach dem BGB hat der Vermieter die Wohnung in einem vermietfähigen Zustand zu halten. Der Grundsatz besagt auch, dass der Vermieter vom Gesetz her die Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Das BGB erlaubt aber, diese Pflicht in einem gewissen Umfang auf den Mieter zu übertragen. Dies geschieht durch entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag. Die Klauseln waren aber in den vergangenen Monaten immer wieder Thema für die Gerichte. Diese haben in zahlreichen Entscheidungen Klauseln für unwirksam erklärt. Der Mieter wurde mit Renovierungsverpflichtungen belastet, obwohl tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt wird.

 

Mancher Vermieter nutzt beispielsweise eine Klausel mit folgendem oder ähnlichem Inhalt:

 

Der Mieter soll Küche, Bad und WC alle drei Jahre und alle anderen Räume alle fünf Jahre renovieren. Solche Klauseln seien auch ohne Zusätze wie „spätestens“ oder „mindestens alle fünf Jahre“ als starre Fristen zu verstehen und daher unwirksam. Ein Mieter muss demzufolge keine Schönheitsreparaturen vornehmen, bloß weil sein Formularmietvertrag starre Renovierungsfristen enthält. Ein Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung benachteiligt den Mieter unangemessen.
(Az.: VIII ZR 178/05, BGH Urteil vom 25. April 2006)

 

Unwirksam sind beispielsweise auch Klauseln, in denen der Mieter verpflichtet wird, „immer“ Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten zu übernehmen. Auch die ausschließliche Ausführung der Reparaturen durch Fachkräfte gemäß VOB bzw. nur durch eine Handwerksfirma ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat ebenfalls entschieden, dass sogenannte Abgeltungsklauseln unwirksam sind. Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Beispielsweise bestimmte eine Klausel, dass der Mieter nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei, aber nicht mehr als drei Jahren für Küche und Bad 66% der Kosten der Schönheitsreparaturen zu entrichten habe, für Wohnund Schlafzimmer 40% und für Nebenräume 42,85%. Enthält eine Klausel „starre“ Fristen und Prozentsätze, ist die Klausel unwirksam und darf nicht angewendet werden. (BGH AZ.: VIII ZR 52/06) [@]

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